マイホームの土地を探すヒント①(決め手はどこまで譲歩できるか)

持家派

こんにちは

もともと10数年ほど不動産の営業経験があり、宅地建物取引士も
取得してます。

今は別の仕事をしてますが不動産全般の知識は備えていますので
皆さんのお役に立てる情報を本音で提供できると思います。

現役でないからこそ自由に発信できる不動産の裏事情、
営業マンの本音などもお伝えできればと思っています。

担当はエステートけ~さんです。

エステートけ~さん
エステートけ~さん

よろしくお願いいたします。。

今回は、一戸建てのマイホームの購入を考えている方に向けて
、土地探しについて書いてみます。

家を建てるときには、まず土台となる土地探しから始めますよね。

親の代からの土地がすでにあるとか、建売住宅を検討している
のなら悩むことはありません。

ですが、一から土地を購入して、その上に理想の家を建てたい
という方には、土地探しがとても重要になります。

エステートけ~さん
エステートけ~さん

建物は、仮に不満があってもある程度の修正はできますが、
土地は取り換えることができません。

解説者
解説者

ですから住宅地を選ぶときは後悔の無いようにできるだけ慎重に
検討しましょう。

 

それではその土地探しについてのアドバイス。

初めに大事なポイントを一つお知らせしておきます。
住宅用地は更地である必要はありません。価値がないような古い
建物が付属している中古物件も対象として選んだ方が選択肢は広
がります。ただし解体費用は別途用意しなければなりませんが。

理想と現実

まず頭に入れておいて欲しいのは、

100%理想の土地はまず見つからない

と言う事。

いきなり夢を壊すようで申し訳ないんですが、それが現実です。

例えるならば、結婚するパートナーを探すようなもの、
理想ばかり追い続けてはいつまでたっても見つかりませんよね。

ようするに、

いかに理想に近ずけるか

ではなく限られた条件で

どこまで譲歩できるか

が肝心と言う事です。

エステートけ~さん
エステートけ~さん

不動産の営業の時迷ってるお客さんによく言ってましたが、
これは決断する上でホントに大事なことです。

なぜならそこには予算という壁があるから。

優先順位をつける

次に大事なことは、その限られた条件の中でも自分にとって
「これは外せない。」というような条件に順位を付けていくことです。

例えば、

ママさん
ママさん

子供中心に考えてこの学区内にしたいわ。

とか、

パパさん
パパさん

夫婦の通勤に便利な場所を選びたいなぁ。

とか、

ママさん
ママさん

夫婦二人だけだから閑静な住宅地に住みたい。

とか、それぞれにいろいろな希望や要件があります。

始めはその希望を思いつくだけ書いてみて、それに順位を
付けるんです。

【土地の条件の例】

優先順位希望する条件の内容
1、場所京都市北区など、
2、通勤会社まで車で10分以内、電車で30分以内など
3、通学○○学区、○○高校徒歩圏内など
4、日常生活スーパー、コンビニの場所や病院、市役所など
5、騒音閑静な場所、交通量の少ない場所、工場が近くにないなど
6、災害洪水、土砂崩れなどの危険区域を避ける。
7、土地の広さ狭い中心部か広い郊外か
8、日当たり理想は日当たりのいい南向きの家が建てられること
10、住環境町の雰囲気、隣近所の住人

とかです。

エステートけ~さん
エステートけ~さん

お客さんの中には方位を気にしたり、風水を持ち出す
人もいましたが営業マン泣かせでした。

京都は意外とそういうお客さんが多かった。気持ちは分かりますが
あまり科学的根拠のないものに振り回されるのはどうかと思います。

中には明日契約という段階になって、「今年はこの方角に移動するのは
凶と出ました。」とか言い出して契約できなかったこともあります。

「あなたの人生は方角に左右される程度のものなんですか?」

と言いたいけど、信じ切っている人にはなかなか言えません。
(まぁ、断る口実にしている可能性もあるんですが。)

解説者
解説者

あれこれ希望条件はあるけれど、できるだけ数を絞った方が
探しやすいわ。優先順位の5番目まで位にしておきましょうか。

ここまで準備できたら、後は土地探し、、、、
ではありません。その前に不動産屋さんを探しましょう。

自分で探すか?プロにお願いするか?

これはもう間違いなく不動産屋さんにお願いした方がいい。

よほど不動産に精通しているか、時間をかけてじっくり勉強しながら
ご自身で探せるなら別ですけど。不動産を見極める目は経験がないと
なかなか身に着くものではありません。

良い物件を見つけるコツは、いい不動産屋さんを見つけること

良い営業マンに出会うこと

と言ってもいいくらいです。

優秀な営業マンはあなたの想像以上に幅広い知識を待ってます。
特に国家資格である宅地建物取引士を持っている営業マンにはそれなりの
信頼度が有ります。

エステートけ~さん
エステートけ~さん

資格が全てではないけど、資格なりの責任を背負って業務して
いるのは間違いない。

解説者
解説者

宅建士は実務経験なしでも講習を受ければ登録できるので、
その人の経験値が分かりにくいのですが、資格証の
登録年月日である程度実績を判断することができます

 

いい不動産屋さんいい営業マンに出会えれば、希望の土地に出会える
可能性も高くなります。

ですから土地を探す前に、いい不動産屋さんいい営業マンを探しましょう。

ママさん
ママさん

でもこんなにたくさんある不動産屋さんの中から
どうやって選べばいいの?。

エステートけ~さん
エステートけ~さん

例えば、希望の場所が決まっているなら、まずはその
地域に密着した不動産屋さんがいいとかですね。

その他にもいい不動産さんの見分け方はいろいろありますが、
そちらについては後程詳しく別記事にしていきます。

いよいよ土地探しですが、ある程度の予備知識は持っておきましょう。

覚えておこう宅地に関する基礎知識

土地の上には家を建てる訳ですが、住宅に適した土地
住宅には適さない土地というのがあります。

地目を知ろう

地目は土地の登記簿謄本に記載されている土地の種類ですが、
課税上分類されたもので、23種類もあります。

表題部にある地目の欄に記載されてます。

土地の登記簿謄本(登記事項証明書)はだれでも閲覧できます。
今は管轄の法務局に出向かなくてもオンラインで取り寄せでき
ます。手数料は500円ほどかかりますが。
*オンラインで登記事項証明書を取るにはこちらを参照↓
オンライン申請のご案内:法務局

代表的なものは、宅地、田、畑、山林、雑種地など。

住宅用地としてはもちろん「宅地」が適しているわけですが、
まれに売り出されている更地が「雑種地」や「農地(田畑)」
だったりすることがあります。

詳しくは省略しますが、地目が違うと住宅を建てるのに地目変更
が必要ですし、「農地」の場合農業委員会の許可が必要となったり、
最悪住宅が建築できないこともありますので気を付けてください。

用途地域って何?

用途地域とは都市計画法により計画的な市街地を形成する上で、
その土地の使用用途が定められた地域のことで、現在13種類あります。

エステートけ~さん
エステートけ~さん

住みよい街並みをつくるために土地の利用用途によって
土地を区分けしているということです。

お姉さん
解説者

住居、商業、工業などの用途地域を決めてそれぞれに建物の制限を設けお互いが生活しやすい街並みを形成していこうと言う訳。

都市計画区域には市街化区域と市街化調整区域、非線引区域が
あり、用途地域が定められちいるのは市街化区域内です。
田舎の方に行くと都市計画区域に入らない都市計画区域外も
たくさんあります。
エステートけ~さん
エステートけ~さん

用途地域によって建築基準法により建築できる建物の制限が
定められています。

お姉さん
解説者

建てられる建造物の種類にも制限があり住環境にも影響します。
だからあなたの希望している土地がどの用途地域に当てはまる
かは知っておいた方がいいわ。

用途地域は各自治体の市役所の窓口でも調べられますが、自治体の
ホームページでも検索できます。

例:京都市の用途地域を探す↓

京都市都市計画情報等検索ポータルサイト
京都市都市計画情報等のポータルサイトです。

用途地域別の特徴

用途地域は13種類ありますが、一般的な住まいに適しているのは7種類
ほどです。簡単に比較表を作成しましたので参照してみて下さい。

用途地域建物の制限①建ぺい率・②容積率特徴
第一種低層住居専用地域建物の高さが10~12mほどに制限される。店舗は50㎡以下なら可。①30~60
②50~200
低層のマンションや小中学校は建てられる。コンビニは無理。
第二種低層住居専用地域高さ制限は第一種と同じ、店舗面積150㎡まで可能①30~60
②50~200
コンビニや飲食店も建てられる。
第一種中高層住居専用地域高さ制限はない。2階建まで500㎡以内の店舗可①30~60
②100~300
分譲マンション、教育施設、病院、図書館など建てられる。
第二種中高層住居専用地域2階建てまでで1500㎡以内の店舗や事務所は可。①30~60
②100~300
中高層住宅のための地域。生活の利便性は良い。
第一種住居専用地域3000㎡以内の店舗、事務所、ホテルは可①60
②200~400
商業施設も多い、生活の利便性もいい。
第二種住居専用地域10000㎡以内の店舗、遊技場、パチンコ店、カラオケ店など可。①60
②200~400
賑やかな街並み、利便性はある。
準住居地域作業場が150㎡以下の工場、客室が200㎡以以下の映画館など可。①60
②200~400
国道や幹線道路沿いが多い。
田園住居地域制限は第一種低層住居専用地域に近い。教育施設、病院、神社など可。①30~60
②50~200
農業と共存した低層住宅環境。
近隣商業地域店舗や事務所の床面積に制限なし。①80
②200~400
近隣の住民が買い物などするのに便利な場所。
商業地域銀行、映画館、デパート、風俗施設など可。①80
②200~1000
駅や工場もあり、人通りも多くにぎやかな場所。
準工業地域軽工業の工場、サービス施設など①60
②200~400
工場に交じって住宅や教育施設などが混在。
工業地域どんな工場でも建てられる。高層マンションも可。①60
②200~400
湾岸地域が多い。ホテル、病院、教育施設などは不可。
工業専用地域どんな工場でも建てられるが、住宅は不可。文字どうり工場専用の地域。
注:建ぺい率はわかりやすく説明すると、土地の面積に対して一階の
床面積として何%まで利用できるかと言う事。
例 100㎡の土地の建ぺい率が50%なら一階の床面積は50㎡まで
容積率は土地の面積に対して一階と二階の総床面積が何%までの
建物が建てられるかと言うことです。
例 100㎡の土地の容積率が200%なら総床面積は200㎡までの
建物が建てられる。
建築基準法では建ぺい率や容積率以外にも、土地に面する道路の幅
による制限や日照を確保するための斜線制限など様々な制限がありますが
大まかには、建ぺい率・容積率くらいを把握しておけばいいと思います。
住宅用地としておすすめの用途地域は

上記の中で「工業専用地域」以外は住宅は建てられますが、
おすすめできるのは、「第一種低層住居専用地域」~「第二種住居専用地域」
までと「田園住居地域」です。

・「準住居地域」は交通量の多い大通りに面していることが多く、
地価も高額になり、騒音などにより住環境がいいとは言えません

・「近隣商業地域」と「商業地域」は利便性はあっても、さらに
地価が高額になり、一般的な住宅には適さない環境です。

・「準工業地域」「工業地域」も勤め先が近いという理由以外では住宅用地
としてはお勧めできません。

まとめ

今回は、マイホームの土地を購入する上での心構えと、
覚えておいた方がいい基本的な知識についてご紹介しました。

ここでご紹介した「用途地域」はあくまでも基本的な情報です。
「都市計画法」「建築基準法」について詳しく知りたい方は
下記のサイトを参照してみて下さい。
都市計画法、・建築基準法

マイホームの購入は、一生に一度行うか行わないかと言うくらい
高額な買い物です。できるだけ失敗はしたくありませんよね。

まずは購入するあなたもできる限り不動産についての知識を身に着け、
さらに良い不動産屋さんを探し当てることができればこれほど
心強いことはありません。

次回は、購入を避けたい危険な土地土地の相場について
お話してみたいと思います。

それでは

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